Brokerių vaidmuo prekybos operacijų etape

Perskaitę šį straipsnį, sužinosite apie brokerių vaidmenį prekybos centrų veikimo etape.

Iki operacijos etapas - brokerių vaidmuo:

Prekybos centras gali būti atidarytas po 2-3 metų nuo projekto pradžios, tačiau prekybos pradžia prasideda, kai tik bus parengti brėžiniai ir zonavimo detalės su išsinuomotomis ar tiesioginėmis pirkimo detalėmis. Bendrovė iš pradžių turi nuspręsti, kiek vietos parduoti ir išsinuomoti bei kokia kaina.

Nuolatinio pirkimo norma yra labiau ekonomika, pagrįsta suvokiama būsima turto verte po jos atidarymo. Kūrėjas gali parduoti nedidelius nuosavybės gabalus prekybos centre privatiems asmenims arba įmonėms, kurios yra investuotojai, kurie nedirba tiesioginės mažmeninės prekybos patalpose (žmonės, kurie perka turtą šiuo metu, kad uždirbtų iš didelės IG, išsinuomodami jį nuomininkams ilgalaikės trukmės laikotarpiu) arba investuotojams, norintiems įsigyti turtą mažmeninei prekybai ar jų prekiniams ženklams / mažmenininkams, pradėti savo veiklą, kai tik bus pradėtas prekybos centras.

Nuomojant prekes, prekės ženklai ar verslininkai susitaria sudaryti sutartį tarp jų ir kūrėjo, vadinamo „Sutartis dėl nuomos“, kuri tada paverčiama „nuomos sutartimi“.

Paprastai sprendimas dėl pardavimo prieš nuomą yra įmonės politika. Bendrovė, kuri norėtų būti tik kūrėjas ir uždirbti iš pagrindinės vertės pridėtinės vertės, turėtų parduoti turtą kiek įmanoma labiau, nebent ji nori gauti geresnę investicijų grąžą ilgalaikėje perspektyvoje ir taip pat uždirbti papildomų pajamų iš prekybos centro veiklos.

Dabar, žinoma, kūrėjas turi suprasti, ar jis turėtų pardavimų komandą arba pasikliautų brokeriais (gali būti ekspertų kompanijos, pavyzdžiui, „Knight Frank“ ar asmenys) arba abu. Visada patartina, kad tiek kaip brokeriai suprastų rinkos impulsą, tiek ir arčiau kliento rinkinio, taip sumažindami „Go To Market“ laiką.

Skiriant tarpininką / ekspertų formą, taip pat būtina paskirti tik keletą registruotų tarpininkų, kuriems leidžiama parduoti / nuomoti prekybos centrą. Pernelyg daug brokerių gali pakelti tarifus kartelio formavimuisi, taip pat negalima stebėti rezultatų.

Kūrėjas paprastai moka mėnesinius nuomos mokesčius (nuomos sandorius) arba 2% pardavimo vertės, kaip atlygį už sandorį. Kūrėjas paprastai skiria tarpininką prieš nedidelį mokestį, kuris naudojamas reklamuoti projektą ir brokerius per spausdintą reklamą.

Tarpininkai taip pat uždirba per klientus, juos apmokėdami panašiai kaip ir kūrėjams.

Nors tai atsitinka, įmonės pardavimų komanda taip pat turi stengtis, kad klientai tiesiogiai pasiektų ir uždarytų prekybos centrą. Tačiau matoma, kad rinkodara prieš atidarymą, nors ir buvo pradėta, buvo tikras prekybos centras, tačiau tikrieji sandoriai ar dauguma verslo centrų įvyksta arčiau atidarymo.

Net prekės ženklai, kurie siūlo savo ketinimą dalyvauti prekybos centro veikloje, jie tik išleidžia ketinimų protokolą ir tam tikra pažyma, kuri priklauso nuo faktinio susitarimo prieš prekybos centrą. Tai leidžia kūrėjui daryti spaudimą pristatyti viską, kas buvo pažadėta pradiniame etape.

Tipiškas profesionalus tarpininkas reikalautų atlikti šiuos veiksmus:

Tarpininkas turi dėti visas pastangas, kad padėtų Landlord / Developer planuojant Projekto planą ir parduodant bei išnuomojant projektą, laikantis visų savininkų / kūrėjų finansinių tikslų. Brokeris dės visas pastangas, kad projektas būtų visiškai išnuomotas per nustatytą laikotarpį.

Tarpininko įsipareigojimai apima, be apribojimų:

(i) tarnaujant savininkui kaip mažmeninės prekybos ir išperkamosios nuomos konsultantas, konsultuodamas nuomotoją ir jo architektus, dizainerius, konsultantus ir kitus agentus, susijusius su projekto konceptualiu išdėstymu ir dizainu bei projekto nuomininko ir nuomos perspektyvomis;

(ii) visiško viso projekto prekybos plano parengimą ir pateikimą savininkui, kuris prekybos planas yra priimtinas savininkui savo nuožiūra;

(iii) savalaikį rinkodaros ir reklaminės medžiagos gamybą ir pateikimą nuomotojui, kad būtų išnuomotos atitinkamų patalpų nuomos sąlygos, kurios rinkodaros ir reklaminės medžiagos yra savanoriui priimtinos savo nuožiūra;

(iv) būsimų nuomininkų identifikavimas ir siūlymas, derybos dėl (bet ne sutikimo) ar subjekto nuomos su tokiais galimais nuomininkais; ir

(v) kitos, kaip savininko, pagrįstai prašomos užduotys (įskaitant konsultacijas būsimoms restoranų nuomai), siekiant padėti nuomotojui pasiekti savo numatomus kvadratinių pėdų nuomos tarifus, procentinius nuomos mokesčius ir bendrus ploto priežiūros mokesčius projekte ir pasiekti jo tikslą užbaigti visą projekto nuomą.

Tarpininkas neturi ir neturi įgaliojimų savininko vardu vykdyti jokios išperkamosios nuomos ar kitokios sutarties ar bet kokiu būdu prisiimti įsipareigojimus, prisiimti įsipareigojimus ar pateikti bet kokį savininkui prievolę.

Derėdamasis dėl bet kokių dalykų nuomos, tarpininkas turi informuoti visus būsimus nuomininkus, kad Broker nėra Landlord atstovas, ir neturi jokio faktinio ar akivaizdaus įgaliojimo įpareigoti nuomotoją su jokiais nuomos, sutarties ar kitokiais įsipareigojimais, kurie gali įvykti tik įvykdžius Landlord rašytinės dalyko nuomos.