Kaip valdyti mažmenininko nuomos mišinį?
Toliau pateikiamas straipsnis padės jums išsiaiškinti, kaip valdyti mažmenininkų nuomos mišinį.
Mažmeninės prekybos formatai nuolat keičiasi ir tikimasi, kad tai bus daroma sparčiau, didėjant mažmeninei prekybai internetu ir interaktyviajai televizijai. Sėkmingas nuomininkų mišinys turi reaguoti į tokius pokyčius, kurie reikalauja „nuolatinio vadovo stebėjimo, vertinimo ir veiksmų“.
Yra trys priežastys, dėl kurių sunku išlaikyti sėkmingą nuomininkų mišinį. Pirmasis yra padidėjusi centrų konkurencija dėl jų platinimo ir didesnio vartotojų judumo. Tai sukėlė spaudimą centrų diferenciacijai nuomininkų mišinio pagalba.
Antra, sudėtinga mažmeninė rinka yra verslo ciklo problema, kai mažėja mažmeninės rinkos ir didėja, todėl mažėja mažmenininkų poreikiai ir sumažėja savininkų lankstumas valdant nuomininkų mišinį.
Trečioji problema nuolat keičiasi demografija, mados ir vartotojų paklausa, dėl kurių kai kurie vyresnio amžiaus mažmenininkai mažėja ir sparčiai plėtojami nauji, dažnai su skirtingais erdvės poreikiais.
Investuotojas ir (arba) kūrėjas gali įtraukti valdymo agentą, kuris savo ruožtu gali paskirti centro valdytoją, kuris yra kasdienis kontaktas su mažmeninės prekybos atstovais. Visi trys sluoksniai ir, galbūt kiti, yra labiau ar mažiau įtraukti į nuomininkų mišinio valdymą.
Būtinas sėkmingo mažmenininkų nuomos mišinio valdymo bet kuriame centre sąlyga - stebėti jos veiklos rezultatus, ty jos mažmenininkų pasiektą pelno lygį, kuris turi įtakos Centro nuomos pajamoms ir kapitalo vertei. Šiuo tikslu nuolat stebima pardavimo veikla, konkurencija ir demografija.
Nuolatinis vadybininko ir nuomininko bendravimas leidžia suprasti pastarojo verslo poreikius. Akivaizdžiausias rodiklis, kaip reikia keisti nuomininkus, yra mažmenininko nesėkmė. Dėl to gali atsirasti netikėta laisva vieta ir prašymas priskirti arba subnuomoti nuomą.
Stiprioje mažmeninėje rinkoje nuomotojui gali būti naudinga iš naujo išnuomoti laisvą vienetą ir jis neturi jokio intereso išlaikyti mažmenininką, kurio veikla nėra klestinti. Tačiau silpnoje rinkoje nuomotojas gali apsaugoti savo pajamų srautą vykdydamas mažmenininko sandorį mokėti nuomą iki nuomos pabaigos.
Nuomininko mišinys paprastai keičiasi per visą centro gyvenimą atsakant į laisvas darbo vietas likvidavimo metu, nuomos nutraukimo metu, susitarus su nuomotoju arba perleidžiant. Kiekviena laisva vieta suteikia galimybę savininkui modifikuoti nuomininko mišinį, atsižvelgiant į rinkos apribojimus ir laisvo vieneto ypatybes.
Nuomotojai ir jų atstovai turi plėtoti valdymo priemones, kad galėtų išspręsti šias aplinkybes. Mažmeninės nuomos sutartyse paprastai yra sąlygos, reikalaujančios, kad prieš nuomos sutartį būtų galima priskirti nuomotojui, arba subletas, ir naudotojo išlyga, apribojanti prekių, kurios gali būti parduodamos, rūšis.
Šios nuomininkų sutartys yra pagrindinės savininko priemonės, kuriomis galima kontroliuoti, kokie mažmenininkai prekiauja centre, ir siūlomų prekių derinys. Tokiais atvejais nuomos sutartyje yra sąlyga, leidžianti keisti naudojimą, bet ne „tokiems tikslams, dėl kurių savininkas gali pagrįstai prieštarauti dėl gero turto valdymo“.
![](http://triangleinnovationhub.com/img/mall-management/821/how-manage-retail-tenant-mix.jpg)
Reikia aktyviai valdyti nuomininkų mišinį, o ne pasikliauti mažmenininkų inicijuotais pakeitimais. Tai gali apimti derybas dėl nuomos, galinčios apimti mokėjimą mažmenininkui, perdavimo.
Dar radikaliau centras gali būti visiškai arba iš dalies atnaujintas, o nuomininko mišinys perkeliamas į pakeistą demografinę ar konkurencinę aplinką. Tai taip pat gali apimti vienetų susijungimą ar padalijimą, kad būtų patenkinti nauji mažmeninės prekybos reikalavimai.
Įstatymai paprastai būna rinkos nuomos mokesčiai, tačiau, norint pasiekti norimą nuomininkų sumą, atsisakoma didesnių pasiūlymų. Laipsniškas nuomininkų mišinio vystymasis, nes pirkėjai nepatiria nestabilumo arba nesugeba rasti mažmenininko, kurio jie tikisi per tam tikrą centrą.
Lizingo praktika:
Palankios pajamos yra pajamų saugumas ir tai pasiekiama dvidešimt dvidešimt penkerių metų nuomos stiprioms įmonėms. Prekybos centrų kontekste tai reiškė ilgą nuomą stipriems inkarams ar nacionalinėms daugialypėms įmonėms. Nuosavybės nuosmukio metu ir dėl to pasikeitus biuro verslo praktikai, biurų ir pramoninės nuosavybės sektorių investuotojams buvo priimtinos trumpesnės nuomos sutartys.
Taip pat buvo priimta mintis, kad greitesnis funkcinis senėjimas buvo lengviau pašalintas, kai savininkai naudojo trumpesnes nuomos sutartis, leidžiančias jiems dažniau atgauti pastato valdymą. Tačiau mažmenininkai reikalauja bent penkerių metų užstato, per kurį būtų galima nurašyti kartais labai didelius įrenginio įrengimo kaštus, kad būtų mažesnė leistina nuomos trukmė.
Visada turi būti pasiekta pusiausvyra tarp lankstumo, kurį gali suteikti trumpalaikės nuomos sutartys, ir noras, kad ateityje būtų užtikrintas pajamų srautas, kuriuo grindžiama centro kaip finansinio turto vertė.