Svetainės kontrolė ir prekybos centro įsigijimas

Perskaitę šį straipsnį, sužinosite apie centrų kontrolę ir įsigijimą.

Svetainės valdymas ir įsigijimas:

Pasirinkę potencialią svetainę mūsų vystymo projektui, turime ištirti problemas, susijusias su to svetainės įsigijimu ir kontrole. Vietos kontrolė yra pagrindinė sudedamoji dalis ir dažnai sunkiausia kliūtis komercinei plėtrai. Prieš pradedant kontroliuoti svetainę, privalome ištirti tam tikrus nenumatytus atvejus, atlikdami „kruopštų patikrinimą“.

Tinkamas patikrinimas apima įvairius procesus, kurie turi būti atlikti prieš pradedant projektą, pvz., Nuosavybės teisių patikrinimą, išlaidų įvertinimą, aplinkos tyrimus ir rinkos analizę.

Instrukcijos svetainės valdymo ir įsigijimo komponento skyriai suskirstyti į:

(1) Veiksmai, kurių reikia imtis prieš kontroliuojant teritoriją, ir. \ T

(2) Vietos kontrolė.

Veiksmai, kurių reikia imtis prieš svetainės valdymą:

Tai apima veiksmus, kurių turėtume imtis prieš kontroliuojant svetainę, įskaitant: informacijos rinkimą ir organizavimą, savininkų ir kitų pagrindinių turto savybių nustatymą, nuosavybės sąnaudų, aplinkos bandymų ir sertifikavimo vertinimą ir fizinių svetainės apribojimų tyrimą.

Svetainės valdymo gavimas:

Tai apima procesą, kaip gauti vietos ir privačios žemės kontrolę. Tai labiau procedūrinis darbas ir nėra pagrindinio centro valdymo darbo dalis.

Pradinės informacijos rinkimas - žemėlapiai, skirti informacijai rodyti:

Įvairūs žemėlapiai yra naudingi svetainių įsigijimo proceso metu ir kaip informacijos šaltinis, ir informacija, kurią galite surinkti, tvarkyti ir analizuoti. Būtų naudinga pradėti svetainės bazės žemėlapį, kuris taps pagrindiniu žemėlapiu, į kurį galėtume pridėti kitų informacijos.

Todėl ji turėtų pateikti minimalią būtiną informaciją, pvz., Partijų numerius, adresus, siuntų eilutes, matmenis ir kelio pavadinimus. Šis žemėlapis taip pat turėtų būti naudojamas norint išplėsti ir rodyti didesnį plotą aplink svetainę, jei ateityje bus išplėstas projektas.

Svetainės bazės žemėlapio kūrimo veiksmai aprašyti toliau:

1. Gauti kartografinį žemėlapį iš miesto savivaldybės departamento ir naudoti jį kaip pagrindinį šabloną.

2. Gauti preliminarią informaciją ir suprasti, kuris iš šių variantų gali būti (Tarkime, kad yra trys sklypai): trys atskiros savybės, turinčios tris atskirus adresus, dvi atskiros savybės arba viena nuosavybė.

Nuosavybės ir kitos pagrindinės informacijos nustatymas:

Pradinis žingsnis įgyjant svetainę yra nustatyti pagrindinius turto požymius, pvz., Dabartinę nuosavybę, partijos dydį ir įvertintą vertę. Pavyzdžiui, nuosavybės informacija yra svarbi, nes mums reikės susisiekti su savininku ir derėtis dėl pasiūlymo įsigyti turtą.

Kaip nustatyti savininką:

Akcijų registras renka, tvarko ir platina informaciją apie esamą ir ankstesnę nuosavybę. Mokesčių mokėtojas ir turto savininkas nebūtinai yra tas pats asmuo. Jei jus domina įsigyti nekilnojamąjį turtą, turite susisiekti su turto savininku (ty asmeniu, kuris turi tą aktą).

Dokumentų registre yra šios informacijos:

1. Pirkėjo ir pardavėjo vardai.

2. Akto tipas, pvz., Mesti ieškinį.

3. Pavadinimo grandinė, vedanti į dabartinį savininką - visi turto perleidimai dabartiniam savininkui.

4. Pervedimo suma - turto pardavimo kaina.

5. Paskolos ir kiti suvaržymai.

6. Paskutinio dokumento partija, laisvoji ir puslapio numeris - teisinis turto aprašymas.

Nekilnojamojo turto savikainos įvertinimas:

Prieš įsigydami svetainę, reikia ištirti tam tikras išlaidas, be turto rinkos vertės. Nuosavybės išlaidos apima nugaros mokesčius, nugaros vandens sąskaitas, skirtingų savininkų skaičių ir laikymo išlaidas. Prieš pradedant svetainės valdymo procesą, turime įvertinti nuosavybės išlaidas.

Pavadinimo paieška:

Faktiškai perkant turtą, turi būti įdarbinta nuosavybės teisė, kad atliktų išsamų nuosavybės nuosavybės tyrimą ir apdraustų pavadinimą.

Atgal Vandens / Elektros energijos sąskaitos:

Kreipkitės į miesto elektros ir vandens departamentą, kad nustatytumėte, ar norimas įsigyti turtą yra neapmokėtos vandens sąskaitos.

Skirtingų savininkų skaičius:

Įgyti daugelio asmenų nuosavybės teise priklausančią svetainę bus galima susisiekti su daugeliu žmonių ir derėtis su jais, kurie gali padidinti išlaidas ir laiko reikalavimus. Be to, kuo didesnis savininkų skaičius, tuo didesnė tikimybė, kad vienas ar daugiau turto savininkų užims didesnę kainą.

Kasimas:

Labai sunku numatyti kasimo išlaidas, nes jos apima nuolaužas, kurios yra paslėptos po žeme ir labai priklauso nuo planų, kurie gali būti nežinomi plėtros proceso pradžioje.

Valdymo išlaidos:

Valdymo išlaidos - tai išlaidos, pvz., Mokesčiai, saugumas, priežiūra ir draudimas, kuriuos privalome sumokėti už turtą, o likusi projekto dalis.

Svetainės fizinių apribojimų tyrimas:

Prieš įsigydami svetainę, turime ištirti bet kokius fizinius šios svetainės apribojimus ir nustatyti, ar:

(1) Svetainė tinka mūsų plėtrai ir

(2) Ar bet kokių fizinių apribojimų (jei įmanoma) modifikavimas bus pernelyg brangus.

Šių klausimų tyrimas yra mūsų deramo patikrinimo dalis; išsamių tyrimų stoka gali trukdyti arba netgi sustabdyti jūsų vystymąsi.

Zonavimas:

Zonavimas yra svarbus tyrimui, nes juo nustatoma, kokie veiksmai gali būti atliekami turtui, statinių dydžiui ir kur galima statyti statinius. Be to, jei veikla, kurią ketinate atlikti toje nuosavybėje, prieštarauja dabartiniam zonavimui, turite apsvarstyti, ar norite keisti zonavimą.

Priedai:

Apmokestinimas leidžia turėtojams teisę naudoti tam tikrą paskirtį, į kurią yra įtrauktas įrankis. Bendra lengvatos forma yra teisė į kelią (teisė perkelti kitą žemę).

Naudingosios linijos:

Kai projekte dalyvauja viešosios gatvės arba alėjos, reikia identifikuoti požemines ir viršutines komunalines paslaugas, veikiančias šiose srityse arba virš jų, o kai kuriais atvejais - perkelti.

Gatvės ir alėjos uždarymas:

Vystymo projektams dažnai reikalingi gatvės ir alėjos uždarymai. Pavyzdžiui, kūrėjai gali norėti uždaryti alėja, kad konsoliduotų turtą vystymuisi; bendruomenės gali uždaryti alėjes, kad pagerintų jų apylinkių saugumą.

Esamos struktūros:

Prieš įsigydami svetainę, turėtumėte ištirti, ar šiose svetainėse yra esamų struktūrų, kurioms reikia griovimo ar reabilitacijos. Atsižvelgiant į aplinkosaugos problemas ir statybos išlaidas, esamų struktūrų griovimas ir reabilitacija gali būti labai brangūs ir todėl turėtų būti ištirti prieš perkant svetainę.

Aplinkos testavimas ir sertifikavimas:

Atlikdami išsamų patikrinimą, prieš įsigydami žemę turite laikytis tam tikrų aplinkosaugos bandymų ir sertifikavimo procedūrų. Jei perkate miesto nuosavybę, aplinkos tyrimas turėtų prasidėti, kai tik gausite teisę įeiti į rinką.

Apskritai po to bus ištirta:

1. Vandens išteklių apsauga.

2. Oro taršos kontrolė.

3. „Small Business Clean Air Assistance“.

4. Pavojingų atliekų tvarkymas.

5. Kietųjų atliekų tvarkymas.

6. Ekologinis atsakas su pakeitimais.

7. Požeminės saugyklos talpyklos taisyklės, nepakeistos.

8. Nenaudojamos požeminės saugyklos, nepakeistos.

9. Požeminis saugyklos rezervas, nepakeistas.

Aplinkos bandymo priežastys:

Prieš įsigydami svetainę, tam tikros bandymų ir sertifikavimo procedūros yra būtinos:

(1) Įvertinti ankstesnius svetainės naudojimo būdus,

(2) nustatyti, ar reikės taisomųjų veiksmų (ty valymo), ir. \ T

(3) Apsaugoti save nuo atsakomybės už užterštumo valymo išlaidas.

Norint atlikti aplinkos tyrimus, privalome samdyti kvalifikuotus ekspertus. Toliau aptariami tipiniai aplinkosaugos bandymai, kuriuos jums reikės atlikti, ir patarimai dėl aplinkos konsultantų samdymo.

Aplinkos teritorijos įvertinimas:

Aplinkosaugos teritorijų vertinimas (ESA) yra tyrimas, paprastai atliekamas kaip nekilnojamojo turto sandorio dalis, pavyzdžiui, turto pardavimas ar refinansavimas. Išsamios ESA nustatys, ar teritorija yra „įrenginys“. Įrenginys - tai bet koks plotas, vieta arba turtas, kai pavojinga medžiaga viršija koncentracijas, kurių leidžiama žmonėms. ESA paprastai susideda iš dviejų I ir II etapų bandymo etapų.

I etapas. Aplinkos teritorijos įvertinimas:

Apibūdinimas:

I etapo bandymai - tai teritorijos žemės naudojimo per tam tikrą laiką peržiūra ir tai nereiškia, kad bandymai yra įmanomi (pvz., Surenkami dirvožemio ar vandens mėginiai).

I etapą paprastai sudaro šie elementai:

1. Vietos aprašymas.

2. Patikrinimas vietoje.

3. Ankstesnių naudojimo būdų ir gretimų su juo tyrimas, įskaitant ankstesnius svetainės savininkus per pastaruosius 30, 40 ar daugiau metų.

4. Svetainės reguliavimo istorija, pvz., Leidimai turi būti išduoti, jei tam tikros pavojingos cheminės medžiagos buvo saugomos ar naudojamos vietoje.

5. Aplinkos taršos šaltinių tyrimas.

II etapas.

Apibūdinimas:

II fazės tyrimas gali būti atliekamas I etapo metu (nors ne visose I fazės bandymuose reikalaujama II etapo) ir gali apimti ir istorinės informacijos peržiūrą, taip pat mėginių surinkimą ir vietų įvertinimą. II fazės tyrimas toliau tiria I fazėje aptiktus susirūpinimą.

Kas yra II etapas. II etapas gali apimti atskirų atskirų dirvožemio ir vandens mėginių surinkimą vietoje, galimų teršalų nustatymą ir oficialaus turto vertinimo plano parengimą.

Tai galėtų apimti laiko tarpsnį, kad būtų galima ištirti užterštumo mastą vietoje, galimas išlaidas, susijusias su bet kokių teršalų pašalinimu ir apdorojimu, ir galutinį valymo užbaigimo grafiką.